Um quarto dos condôminos é sobre o quê?

Sobre o total de unidades do condomínio, não sobre os presentes em alguma reunião. Em um prédio de 60 unidades, são necessárias 15 assinaturas de condôminos para convocar.

Inadimplente pode assinar a convocação?

A convocação é ato distinto do voto. O inadimplente tem seu voto restringido na deliberação, mas a participação na convocação costuma ser admitida. Para evitar discussão, o mais seguro é reunir o quórum com folga entre condôminos quites.

Precisa avisar o síndico da assembleia convocada pelos condôminos?

Sim. Ele é condômino ou, no mínimo, o representante legal cuja destituição está em pauta. Não convocá-lo é vício grave e dá a ele o melhor argumento para anular.

E se a convenção exigir mais de um quarto?

Cláusula que exija quórum maior que o legal para convocação tende a ser questionada, por esvaziar um mecanismo de controle que a lei quis tornar acessível. Na dúvida, reúna assinaturas acima do mínimo.

Como convocar a assembleia de destituição

Quando o síndico não convoca, o Art. 1.355 permite que um quarto dos condôminos convoque a assembleia extraordinária. O caminho é: pedir formalmente ao síndico com protocolo, registrar a recusa ou o silêncio, coletar as assinaturas com identificação das unidades e redigir o edital com a destituição e a eleição explícitas.

É a situação mais comum na prática: o grupo de condôminos quer discutir a gestão, pede ao síndico que convoque, e nada acontece. A lei previu exatamente esse cenário.

Código Civil · Art. 1.355 Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Passo 1 — Leia a convenção antes de tudo

Ela define a forma de convocação, o prazo de antecedência e o meio de comunicação exigido. Nenhuma etapa seguinte faz sentido sem isso — e é justamente por descumprir a forma prevista que boa parte das assembleias cai.

Passo 2 — Peça ao síndico, por escrito e com protocolo

Ele pode simplesmente convocar, e isso resolveria tudo. A recusa ou o silêncio é que abrem a via do passo seguinte.

Peça por escrito, com pauta já definida, e guarde o comprovante de entrega. Esse protocolo cumpre duas funções: demonstra que a via ordinária foi tentada e, se a pauta envolver prestação de contas, o silêncio já é prova da hipótese do Art. 1.349.

Passo 3 — Reúna as assinaturas

Um quarto sobre o total de unidades. Em um prédio de 60 unidades, 15 assinaturas.

Cada assinatura deve trazer: nome completo, número da unidade, CPF e data. Anexe a lista ao edital.

Reúna acima do mínimo Alguma assinatura sempre cai — unidade com dois proprietários, procuração vencida, condômino que muda de ideia. Chegar com 20 assinaturas num prédio que exige 15 evita que a convocação inteira seja questionada por uma linha.

Passo 4 — Redija o edital

É aqui que a maioria das tentativas naufraga. O edital precisa:

Indicar que é assembleia extraordinária especialmente convocada para esse fim
Trazer a destituição explícita, com a hipótese do Art. 1.349 invocada
Trazer a eleição de novo síndico como item próprio
Identificar quem convoca, com a lista anexa
Definir data, horário, local, primeira e segunda convocação

Formulação que se sustenta: "Destituição do síndico, nos termos do Art. 1.349 do Código Civil, por não prestação de contas" e "Eleição de novo síndico para o mandato remanescente".

Formulação que não se sustenta: "Avaliação da gestão e assuntos gerais". O modelo completo está em edital de convocação.

Passo 5 — Comunique a todos, inclusive ao síndico

Afixar no hall raramente basta: a maioria das convenções exige comunicação individual, e a ausência dela é o argumento mais usado para anular.

O síndico precisa ser comunicado como qualquer outro. Deixá-lo de fora é vício grave.

Passo 6 — Prepare a documentação

A assembleia não é o momento de descobrir se há motivo. Leve organizado:

O pedido protocolado e a ausência de resposta
Balancetes sem conciliação, se for o caso
Laudos e AVCB vencidos, com as datas
Evolução da inadimplência
Atas anteriores com decisões não cumpridas

Os indicadores a reunir estão em sinais de má gestão.

Passo 7 — Conduza e registre

Lista de presença assinada, conferência de procurações antes de abrir, votação item por item e apuração transparente registrada na ata. Depois, registro em cartório da eleição e termo de transição.