Quanto custa um síndico profissional

Essa é a primeira pergunta de toda assembleia que cogita profissionalizar a gestão — e a resposta honesta é que o valor isolado diz pouco. Um honorário de R$ 1.800 pode ser caro e um de R$ 4.500 pode ser barato, dependendo do que está dentro dele.

Faixas praticadas no mercado

Os dados públicos mais recentes convergem para uma faixa ampla:

As três formas de cobrança

1. Valor fixo mensal

A mais comum e a mais previsível para o orçamento. O condomínio sabe exatamente quanto vai desembolsar nos 12 meses e o síndico sabe exatamente o que precisa entregar. É a forma que melhor se encaixa na previsão orçamentária exigida pelo Art. 1.348, VI.

2. Valor por unidade

Multiplica-se um valor por apartamento. Funciona bem em prédios homogêneos e é fácil de explicar em assembleia. O problema aparece em condomínios com muitas unidades pequenas: o preço cresce sem que a complexidade cresça na mesma proporção.

3. Escopo sob medida

Usada em condomínios-clube, complexos com várias torres e edifícios comerciais, onde o trabalho não guarda relação com o número de unidades. A definição do valor vem depois de uma reunião técnica e de um diagnóstico.

O que faz o preço subir

• Número de unidades e de torres. Mais unidades significam mais interlocutores, não só mais boletos.
• Equipe própria. Portaria, zeladoria e limpeza com vínculo direto trazem folha, escala, férias e passivo trabalhista para dentro da gestão.
• Áreas de lazer e piscina. Aumentam a exigência de manutenção, laudos e regras de uso.
• Passivo herdado. Inadimplência alta, processos em curso, laudos vencidos ou contas não prestadas exigem trabalho de recuperação nos primeiros meses.
• Obra em andamento. Fachada, retrofit ou impermeabilização demandam fiscalização técnica contínua.

O que faz o preço cair

• Documentação em ordem. Convenção atualizada, laudos vigentes e contas organizadas reduzem o esforço inicial.
• Administradora eficiente já contratada. Parte da rotina operacional já está resolvida.
• Contrato mais longo. Mandato de dois anos, permitido pelo Art. 1.347, dilui o custo de entrada da gestão.
• Inadimplência baixa. Menos cobrança, menos ação judicial, menos tempo de gestão consumido.

O custo que ninguém coloca na planilha

A comparação que a assembleia costuma fazer é "quanto custa o síndico profissional" contra "quanto custa o síndico morador" — e o segundo parece zero porque a remuneração normalmente é a isenção da taxa condominial.

Essa conta ignora o lado mais caro. Vale colocar na planilha:

• O quanto a inadimplência não combatida retira do caixa todo mês
• Contratos de elevador, seguro e limpeza sem concorrência há anos
• Multa e interdição por AVCB ou laudo vencido
• Condenação trabalhista por controle de jornada malfeito
• Rateio extraordinário por manutenção que virou emergência

Em condomínios de litoral, esse último item é especialmente pesado: corrosão tratada tarde custa múltiplos do que custaria na prevenção. Explicamos o porquê em manutenção predial no litoral.

Como comparar propostas sem errar

Peça que toda proposta responda, por escrito, às mesmas seis perguntas:

1. Quantas visitas presenciais por mês estão incluídas?
2. Assembleias extraordinárias entram no valor ou são cobradas à parte?
3. Assessoria jurídica está inclusa ou é contrato separado?
4. Existe plantão fora do horário comercial e com qual prazo de resposta?
5. Qual o índice e a data-base de reajuste?
6. Qual o prazo de rescisão e quais as condições?

Duas propostas com o mesmo valor mensal podem ter diferença de 40% no custo real do ano quando essas respostas aparecem.

Como definimos a nossa proposta

Não trabalhamos com tabela fechada, porque ela erra nos dois sentidos: cobra demais de quem está organizado e de menos de quem precisa de recuperação. O caminho é o diagnóstico gratuito — analisamos a situação financeira, jurídica e estrutural e só então apresentamos escopo, metas e valor. O relatório é seu mesmo que a proposta não avance.