Como trocar de síndico durante o mandato
Para destituir o síndico antes do fim do mandato é preciso assembleia geral extraordinária especialmente convocada para esse fim e o voto da maioria absoluta dos presentes, conforme o Art. 1.349 do Código Civil. A lei admite três motivos: praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.
Trocar de síndico no meio do mandato é possível, é previsto em lei e acontece com frequência. O que derruba a maioria das tentativas não é falta de motivo — é erro de procedimento. Uma assembleia mal convocada entrega ao síndico destituído a chance de anular tudo judicialmente e voltar ao cargo.
As três hipóteses legais
Praticar irregularidades
Atos contrários à convenção, ao regimento ou à lei. Exemplos concretos: contratar sem a concorrência que a convenção exige, aplicar multa fora do procedimento previsto, movimentar o fundo de reserva sem autorização de assembleia.
Não prestar contas
A hipótese mais objetiva e a mais fácil de demonstrar. O Art. 1.348, VIII obriga a prestação de contas anualmente e quando exigidas. Recusa, silêncio prolongado ou apresentação de um saldo sem documentação de suporte caracterizam o descumprimento.
Não administrar convenientemente
A hipótese mais ampla — e não exige má-fé. Basta demonstrar gestão inadequada: AVCB vencido, laudo de elevador fora do prazo, inadimplência crescente sem régua de cobrança, manutenção adiada até virar emergência, funcionários sem controle de jornada.
Passo a passo
- Leia a convenção antes de qualquer coisa. Ela define a forma de convocação, o prazo de antecedência e pode trazer regras próprias de quórum. Nenhuma etapa seguinte faz sentido sem isso.
- Reúna a documentação do motivo. Balancetes sem conciliação, laudos vencidos, notificações sem resposta, atas anteriores. É o que sustenta a pauta e o que protege a decisão depois.
- Peça a convocação ao síndico, por escrito e com protocolo. Ele pode simplesmente convocar. A recusa ou o silêncio é que abrem a via do passo seguinte — e o protocolo vira prova.
- Convoque por iniciativa dos condôminos. O Art. 1.355 autoriza um quarto dos condôminos a convocar a assembleia extraordinária. Recolha as assinaturas com identificação da unidade.
- Redija o edital com a pauta explícita. Precisa dizer, com todas as letras, "destituição do síndico" e "eleição de novo síndico". É aqui que a maioria dos processos naufraga.
- Realize a assembleia e lavre a ata com rigor. Lista de presença assinada, votos registrados nominalmente, resultado apurado de forma transparente.
- Formalize a transição. Entrega de documentos, chaves, senhas bancárias, contratos vigentes e processos em curso, tudo em termo assinado.
Os quatro erros que anulam a assembleia
A transição é onde o dinheiro se perde
Destituir resolve metade do problema. A outra metade é receber a gestão em condições de continuar. Exija no termo de transição:
- Extratos bancários e conciliação dos últimos 12 meses
- Relação completa de inadimplentes, com valores e estágio de cobrança
- Contratos vigentes, com data de vencimento e cláusula de rescisão
- Processos judiciais e administrativos em curso, com o contato do advogado
- Laudos técnicos e AVCB, com as respectivas validades
- Pastas de funcionários, folha e recolhimentos em dia
É comum descobrir nessa etapa que o passivo real é maior que o discutido na assembleia. Melhor descobrir com o termo na mão do que seis meses depois.
Se o motivo não se enquadra
Nem toda insatisfação é causa de destituição. Se o síndico atual não cometeu irregularidade nem deixou de prestar contas, a via é aguardar o fim do mandato — que por lei não ultrapassa dois anos — e apresentar na assembleia de eleição uma alternativa com plano de gestão e metas. É um caminho mais lento e muito menos litigioso.
Se a assembleia já estiver marcada e você quiser comparar modelos de gestão antes de decidir, comece por síndico profissional ou síndico morador e por quanto custa um síndico profissional.