Quem pode convocar uma assembleia?

O síndico, em regra. Quando ele não convoca, o Art. 1.355 do Código Civil permite que um quarto dos condôminos convoque a assembleia extraordinária. A convenção pode detalhar o procedimento, mas não pode exigir quórum maior que o legal para isso.

Assembleia pode decidir assunto fora da pauta?

Não. Deliberação sobre tema não constante do edital é anulável, porque o condômino ausente não teve como saber o que seria decidido. É a causa mais comum de anulação judicial de assembleia.

Inquilino pode votar na assembleia?

Depende da matéria e do que dispõe a convenção. Em geral o direito de voto é do proprietário; o locatário costuma poder votar em assuntos de despesa ordinária, desde que o proprietário não esteja presente e não haja vedação. Procuração resolve a maioria dos casos.

Condômino inadimplente pode votar?

O Código Civil condiciona a participação nas deliberações a estar quite com as contribuições. Na prática, o inadimplente pode comparecer e se manifestar, mas seu voto não é computado enquanto persistir o débito.

Quanto tempo antes a assembleia deve ser convocada?

O prazo vem da convenção do condomínio. Não havendo previsão, aplica-se prazo razoável que permita a ciência e a organização dos condôminos. Em condomínio de veraneio, convocar com o mínimo é praticamente garantir ausência.

Assembleia de condomínio

A assembleia é o órgão máximo do condomínio: é ela que aprova orçamento e contas, elege e destitui síndico e decide obras. Existem dois tipos — ordinária, anual e obrigatória, e extraordinária, convocada quando necessário. O que mais anula deliberação não é o mérito: é falha na convocação.

A assembleia é onde o condomínio efetivamente decide. O síndico executa — mas orçamento, contas, obras relevantes, eleição e destituição pertencem ao colegiado. Entender como ela funciona é o que evita que uma decisão importante caia meses depois por vício de forma.

Os dois tipos

Assembleia geral ordinária (AGO)

Anual e obrigatória. Pauta típica: aprovação das contas do exercício, aprovação da previsão orçamentária e da taxa, e eleição de síndico e conselho quando o mandato vence.

Assembleia geral extraordinária (AGE)

Convocada sempre que houver assunto que não pode esperar a ordinária: obra relevante, rateio extraordinário, alteração de regimento, destituição de síndico.

Quem convoca

Em regra, o síndico. Quando ele não convoca, o Art. 1.355 abre a via dos condôminos:

Código Civil · Art. 1.355 Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Esse é o mecanismo que permite ao condomínio se mover quando a gestão está parada — inclusive para trocar de síndico.

O edital é o documento mais importante

Mais até que a ata. Um edital correto traz:

Data, horário e local, com primeira e segunda convocação
Pauta específica, item por item
Quem convoca
Forma de participação, se houver formato híbrido ou digital

"Assuntos gerais" não autoriza decidir nada Este é o erro que mais derruba assembleia. O condômino que faltou precisa ter conseguido saber, lendo o edital, o que estaria em jogo. Pauta genérica torna anulável qualquer deliberação relevante tomada sob ela — e destituição de síndico decidida em "assuntos gerais" não sobrevive a questionamento.

Primeira e segunda convocação

A primeira convocação costuma exigir quórum mais alto; a segunda, normalmente minutos depois, permite deliberar com os presentes — conforme o que a convenção estabelecer e respeitados os quóruns legais de cada matéria.

Atenção: isso vale para o quórum de instalação. Matérias com quórum qualificado definido em lei — como alteração de convenção — continuam exigindo esse patamar, independentemente de ser segunda convocação. O detalhamento está em quórum de assembleia.

Conduzir bem

Lista de presença assinada, com unidade e qualificação de quem assina
Conferência de procurações antes de iniciar
Mesa definida — presidente e secretário
Um item por vez, com discussão antes da votação
Apuração transparente, com registro do resultado
Encerramento com a ata lida ou com prazo definido para disponibilização

A ata é a prova

Decisão que não está na ata, para efeito prático, não aconteceu. Ela precisa registrar quem esteve presente, o que foi deliberado em cada item e como se apurou o resultado. Como redigir está em como redigir a ata de assembleia.

Assembleia em condomínio de veraneio

Onde a maioria dos proprietários não mora na cidade, reunir quórum é o gargalo real. O que funciona: convocar dentro da temporada, dar antecedência maior que o mínimo, enviar modelo de procuração junto ao edital e adotar formato híbrido com registro válido. O contexto está em gestão de condomínio de praia.