Quórum de assembleia por matéria
O quórum muda conforme a matéria. Alteração da convenção exige dois terços dos condôminos; mudança de destinação do edifício exige unanimidade; obra voluptuária, dois terços; obra útil, maioria dos condôminos; destituição de síndico, maioria absoluta dos presentes em assembleia especialmente convocada. Decidir com quórum errado torna a deliberação anulável.
Assembleia anulada raramente cai por causa do mérito da decisão. Cai por vício de convocação ou por quórum errado — e o segundo é mais difícil de perceber, porque só aparece quando alguém questiona meses depois.
Tabela de referência
| Matéria | Quórum | Base |
|---|---|---|
| Alteração da convenção | 2/3 dos condôminos | Art. 1.351 |
| Mudança de destinação do edifício ou da unidade | Unanimidade | Art. 1.351 |
| Obra voluptuária (mero deleite) | 2/3 dos condôminos | Art. 1.341, I |
| Obra útil | Maioria dos condôminos | Art. 1.341, II |
| Obra necessária e urgente | Independe de aprovação prévia | Art. 1.341, §1º |
| Construção de novo pavimento | Unanimidade | Art. 1.343 |
| Destituição do síndico | Maioria absoluta dos presentes, em assembleia especialmente convocada | Art. 1.349 |
| Convocação de AGE por condôminos | 1/4 dos condôminos | Art. 1.355 |
| Multa por reiterado comportamento antissocial | 3/4 dos demais condôminos | Art. 1.337, parágrafo único |
| Demais deliberações | Conforme a convenção | — |
A confusão que mais custa caro
"Maioria dos condôminos" e "maioria dos presentes" são bases de cálculo diferentes.
- Maioria dos condôminos — conta sobre o total de unidades do edifício. Se há 60 unidades, são necessários 31 votos, compareçam quantos comparecerem.
- Maioria dos presentes — conta sobre quem efetivamente compareceu e pode votar.
Num prédio de 60 unidades com 20 presentes, uma obra útil não pode ser aprovada por 11 votos: ela exige maioria dos condôminos, não dos presentes.
Instalação não é deliberação
A segunda convocação resolve o quórum de instalação — permite começar a assembleia com quem estiver lá. Ela não reduz o quórum de deliberação das matérias qualificadas.
Alteração de convenção exige dois terços dos condôminos em primeira, em segunda e em qualquer convocação. É um erro frequente supor que a segunda chamada libera tudo.
O inadimplente e a apuração
O condômino em débito pode comparecer e se manifestar, mas seu voto não é computado. Em condomínio com inadimplência elevada, isso muda a conta: as unidades em débito reduzem a base de votos disponíveis e podem inviabilizar matérias de quórum qualificado.
É mais um efeito prático de deixar a inadimplência crescer — tratado em como reduzir a inadimplência.
Antes de convocar, faça a conta
Se a matéria exige dois terços e o condomínio historicamente reúne um terço, convocar sem preparação é gastar uma assembleia. O trabalho prévio — conversar com o conselho, enviar material com antecedência, distribuir procuração, escolher data viável — é o que define o resultado antes da reunião começar.
Em prédio de veraneio isso é ainda mais decisivo, como descrito em gestão de condomínio de praia.