Atribuições do síndico: as nove do Art. 1.348
O Art. 1.348 do Código Civil lista nove atribuições do síndico: convocar assembleias, representar o condomínio, informar processos judiciais, fazer cumprir a convenção, conservar as áreas comuns, elaborar o orçamento, cobrar contribuições e multas, prestar contas e contratar o seguro da edificação. São deveres legais, não opcionais.
Boa parte dos conflitos condominiais nasce de uma confusão simples: ninguém sabe ao certo o que o síndico é obrigado a fazer e o que ele faz por hábito, boa vontade ou pressão dos vizinhos. A lei é bem menos vaga do que parece.
O Código Civil dedica um artigo inteiro ao tema. São nove incisos, cada um com um dever específico. Abaixo está o texto legal e, em seguida, o que ele significa na rotina de um condomínio — incluindo onde costuma falhar.
I — Convocar a assembleia dos condôminos
É a primeira atribuição porque é a que dá legitimidade a todas as outras: quase nenhuma decisão relevante pertence ao síndico sozinho. A convocação precisa respeitar a forma e o prazo previstos na convenção — normalmente edital afixado em local visível e comunicação individual a cada condômino.
Onde falha na prática: convocação sem pauta clara. Um edital que diz apenas "assuntos gerais" fragiliza qualquer deliberação tomada ali, porque o condômino ausente não teve como saber o que seria decidido. Deliberação sobre assunto não constante da pauta é a causa mais comum de anulação judicial de assembleia.
II — Representar o condomínio, ativa e passivamente
O condomínio não tem personalidade jurídica plena, mas tem capacidade processual — e quem fala por ele é o síndico. "Ativa" significa propor ações; "passiva", responder a elas. Na prática isso vai de uma cobrança de inadimplente a uma ação trabalhista de ex-funcionário da portaria.
Onde falha na prática: síndico que assina acordo relevante sem respaldo de assembleia. A representação é ampla, mas não é ilimitada: atos que comprometem o patrimônio comum ou fogem da administração ordinária pedem autorização prévia.
III — Informar imediatamente sobre processos
Note a palavra: imediato. Não é "na próxima assembleia ordinária", não é "quando houver sentença". Qualquer procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio precisa chegar ao conhecimento da assembleia assim que o síndico souber dele.
Onde falha na prática: este é, de longe, o inciso mais ignorado. Processos trabalhistas e autuações do Corpo de Bombeiros frequentemente só aparecem para os condôminos quando já existe condenação — momento em que a margem de negociação desapareceu e o rateio extraordinário é inevitável.
IV — Cumprir e fazer cumprir a convenção
São três fontes normativas, nesta ordem de hierarquia: a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia. O síndico não escolhe quais aplicar nem a quem aplicar.
Onde falha na prática: aplicação seletiva. Multar um condômino e tolerar a mesma conduta em outro é o caminho mais curto para a perda de autoridade da gestão — e dá ao multado um argumento concreto de isonomia para anular a penalidade.
V — Conservar as áreas comuns
"Diligenciar a conservação e a guarda" é um dever de meio contínuo, não um evento. Cobre desde a limpeza diária até a integridade estrutural do prédio, passando pelos laudos técnicos obrigatórios.
No litoral esse inciso pesa mais do que em qualquer outro lugar. A atmosfera salina acelera a corrosão de esquadrias, guarda-corpos, armaduras do concreto e componentes de elevador em uma velocidade que um plano de manutenção genérico simplesmente não prevê. Tratamos disso em detalhe na página sobre manutenção predial no litoral.
VI — Elaborar o orçamento anual
A previsão orçamentária é o instrumento que transforma a gestão em algo verificável: sem orçamento aprovado, não existe parâmetro para dizer se a execução foi boa ou ruim.
Onde falha na prática: orçamento copiado do ano anterior com um percentual linear de reajuste. Isso ignora contratos com reajuste em índices diferentes, obras já previstas e a sazonalidade — que no litoral é brutal, com consumo de água, energia e demanda de portaria disparando na alta temporada.
VII — Cobrar contribuições e multas
Repare que cobrar não é uma faculdade do síndico: é obrigação. Deixar de cobrar inadimplente é, tecnicamente, descumprimento de dever legal — e transfere aos demais condôminos o custo da omissão.
A cobrança eficaz tem menos a ver com rigor e mais com constância: régua de cobrança com prazos definidos, contato antes do vencimento, proposta de acordo antes do ajuizamento e ação judicial quando a via amigável se esgota.
VIII — Prestar contas à assembleia
A lei exige prestação de contas anualmente e quando exigidas. A segunda parte é decisiva e pouco lembrada: o condômino pode exigir contas fora do calendário anual, e o síndico não pode recusar.
Prestar contas não é apresentar um saldo. É apresentar documentação que permita a terceiros refazerem o caminho do dinheiro: balancete conciliado com extrato bancário, nota fiscal de cada despesa relevante e contratos vigentes.
IX — Realizar o seguro da edificação
O Art. 1.346 obriga o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. O Art. 1.348, IX, coloca a contratação como dever do síndico.
Onde falha na prática: apólice vigente, mas com valor em risco desatualizado há anos. Em caso de sinistro, a seguradora indeniza proporcionalmente ao valor segurado — e o condomínio descobre tarde que a cobertura reconstrói metade do prédio.
O que a lei permite delegar
O §2º do mesmo artigo autoriza o síndico a transferir a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas — mediante aprovação da assembleia e desde que a convenção não disponha em contrário.
Quem pode ser síndico
O Art. 1.347 resolve a dúvida em uma frase: a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, por prazo não superior a dois anos, renovável.
É essa previsão que fundamenta a figura do síndico profissional — alguém contratado pela competência técnica, sem unidade no prédio e sem interesse pessoal nas decisões. A comparação entre os dois modelos está em síndico profissional ou síndico morador.
Descumprimento: o que a assembleia pode fazer
O Art. 1.349 prevê três hipóteses de destituição: praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio. Exige assembleia especialmente convocada para esse fim e voto da maioria absoluta dos presentes. O procedimento completo está em como trocar de síndico.