Má gestão é suficiente para destituir o síndico?

Sim. 'Não administrar convenientemente o condomínio' é uma das três hipóteses do Art. 1.349, ao lado de irregularidades e falta de prestação de contas. Não exige má-fé: basta demonstrar gestão inadequada com documentos.

Como reunir provas de má gestão?

Peça por escrito, com protocolo: balancetes conciliados, extratos, contratos vigentes, laudos com validade e relação de inadimplentes. A recusa em fornecer já é, em si, uma prova — e uma hipótese autônoma de destituição.

Taxa alta significa má gestão?

Não necessariamente. Prédio com muitos funcionários, áreas de lazer e idade avançada custa mais para manter. O indicador não é o valor da taxa, e sim a relação entre o que se arrecada e o que se entrega — e se há concorrência nos contratos.

E se o síndico é bem-intencionado, mas desorganizado?

Do ponto de vista legal, o resultado é o mesmo: o dever de conservar e prestar contas não se cumpre com boa intenção. Antes de partir para destituição, vale propor estrutura de apoio — conselho atuante, administradora eficiente ou gestão profissional.

Sinais de má gestão no condomínio

Os sinais mais confiáveis são documentais, não emocionais: balancete que não bate com o extrato, laudos e AVCB vencidos, inadimplência crescendo por meses seguidos, contratos sem concorrência há anos e manutenção sempre adiada. Três ou mais desses ao mesmo tempo configuram o cenário que o Art. 1.349 chama de má administração.

Insatisfação com síndico é comum e nem sempre justa. O que separa reclamação de diagnóstico é o tipo de evidência: sinal confiável é documental e verificável, não "acho que ele não faz nada".

Os dez sinais

1. Balancete que não bate com o extrato

O mais grave. Diferença sem nota de conciliação significa que a informação não é verificável. Como conferir está em como ler o balancete.

2. Laudos e AVCB vencidos

Barato de resolver, caro de negligenciar. Vencimento é fato objetivo, com data — não admite interpretação. Ver AVCB e laudos obrigatórios.

3. Inadimplência subindo por meses seguidos

Um mês ruim acontece. Três em sequência indicam ausência de régua de cobrança — e cobrar é dever, não opção.

4. Contratos sem concorrência há anos

Elevador, seguro, limpeza e portaria no piloto automático, com reajuste sobre reajuste. Costuma ser o maior dinheiro parado do condomínio.

5. Manutenção sempre em zero no balancete

Parece economia e é o oposto: passivo acumulando para voltar como rateio extraordinário. No litoral volta mais rápido, como explica manutenção predial no litoral.

6. Fundo de reserva encolhendo

Se cai mês a mês para cobrir despesa corrente, o condomínio gasta mais do que arrecada e está escondendo isso. Ver fundo de reserva.

7. Assembleias raras, com pauta genérica

Convocação com "assuntos gerais" e sem material prévio impede análise — e torna anulável qualquer decisão relevante tomada ali.

8. Documentos entregues só no dia da assembleia

Inviabiliza o exame. Quando é padrão, não é desorganização: é estratégia.

9. Categoria "diversos" com valor alto

Despesa precisa ter nome, fornecedor e documento fiscal. Linha genérica relevante é o clássico da conta rejeitada.

10. Recusa em fornecer documentos

O sinal mais definitivo, porque é uma hipótese autônoma de destituição. O Art. 1.348, VIII obriga a prestar contas "anualmente e quando exigidas".

Um sinal isolado não é diagnóstico Todo condomínio tem um mês ruim, um contrato atrasado, uma assembleia esvaziada. O que caracteriza má gestão é a combinação e a persistência — três ou mais sinais simultâneos, mantidos ao longo de meses.

Como reunir a evidência

Peça por escrito, com protocolo. Pedido verbal não gera prova.
Especifique período e documentos. Pedido genérico gera resposta genérica.
Dê prazo razoável — quinze a trinta dias.
Organize por sinal, com datas.
Guarde a ausência de resposta: ela costuma ser a prova mais forte.

Antes de partir para a destituição

Destituir é desgastante e nem sempre necessário. Duas alternativas costumam resolver:

Conselho fiscal atuante, que analisa contas mensalmente e cobra correção
Estrutura de apoio — administradora eficiente ou gestão profissional, sem trocar a pessoa

Se o quadro persistir, o procedimento correto — e os erros que anulam a assembleia — está em como trocar de síndico.