Como contratar um síndico profissional
A contratação é deliberada em assembleia geral, com a eleição constando expressamente do edital. O caminho é: diagnóstico do condomínio, propostas comparáveis, escolha pelo conselho, convocação com pauta específica, eleição e registro da ata em cartório — que é o que comprova a representação legal.
Contratar gestão profissional é uma decisão de assembleia, não uma compra de serviço qualquer. O procedimento importa tanto quanto a escolha — porque eleição malfeita é eleição anulável.
Passo 1 — Diagnóstico antes de cotar
Antes de pedir proposta, saiba o que o condomínio precisa. Levante:
- Situação financeira: caixa, inadimplência, fundo de reserva
- Situação documental: convenção, laudos, AVCB, processos em curso
- Situação predial: idade, histórico de obras, pendências visíveis
- Equipe: quantos funcionários, vínculo, passivo
Sem isso, as propostas virão com escopos diferentes e não serão comparáveis. Bons profissionais oferecem esse diagnóstico gratuitamente — e o relatório deve ficar com o condomínio de qualquer forma.
Passo 2 — Propostas comparáveis
Peça que todas respondam por escrito às mesmas perguntas:
- Visitas presenciais por mês, com registro
- Assembleias inclusas ou cobradas à parte
- Assessoria jurídica inclusa ou contrato separado
- Plantão fora do horário e prazo de resposta
- Formato e periodicidade do relatório
- Índice e data-base de reajuste
- Prazo e condições de rescisão
- Quantos condomínios já estão sob gestão
Passo 3 — Verificação
- Registro profissional ativo, quando aplicável
- Referências verificáveis — peça contato de conselheiros de outros condomínios e ligue
- Seguro de responsabilidade civil
- Clareza sobre conflito de interesse: recebe comissão de fornecedor? A resposta deve ser não, e deve estar no contrato
Passo 4 — Convocação correta
O edital precisa trazer a eleição de forma explícita. Se houver destituição do atual, os dois itens devem constar — destituir sem eleger deixa o condomínio sem representante legal no dia seguinte.
O que mais anula assembleia é pauta genérica. O detalhamento está em edital de convocação e o procedimento completo, quando há troca no meio do mandato, em como trocar de síndico.
Passo 5 — O contrato
Deve trazer, no mínimo:
- Escopo detalhado do que está incluso e do que é extra
- Honorário, índice e data-base de reajuste
- Frequência de visitas e de relatórios
- Plantão e prazo de resposta a emergência
- Metas mensuráveis, quando houver
- Prazo, rescisão e multa
- Obrigação de entrega de documentos ao final
- Vedação expressa ao recebimento de comissão de fornecedores
Passo 6 — Registro e transição
Registre a ata de eleição em cartório: é o que comprova a representação perante banco, cartório e Justiça.
Depois, exija termo de transição da gestão anterior, com extratos e conciliação dos últimos doze meses, relação de inadimplentes, contratos vigentes, processos em curso, laudos com validade e pastas de funcionários. É nessa etapa que se descobre o passivo real — melhor descobrir com o termo na mão.