O que faz um síndico profissional
O síndico profissional exerce as mesmas nove atribuições legais de qualquer síndico, com dedicação integral. Na prática: representação legal, orçamento e conferência do balancete, cobrança, manutenção preventiva, concorrência entre fornecedores e condução das assembleias. A administradora contratada permanece na rotina contábil, na folha e nos boletos.
A pergunta costuma vir com uma segunda embutida: "e por que isso justifica um honorário mensal?". Vale responder às duas olhando a rotina, não a teoria.
Onde termina cada papel
A confusão mais comum é achar que síndico profissional substitui administradora. Não substitui: são contratos distintos, com funções complementares.
| A administradora faz | O síndico faz |
|---|---|
| Processa a contabilidade e emite o balancete | Confere o balancete contra o extrato antes da assembleia |
| Processa a folha e os encargos | Lidera a equipe e responde pela conformidade |
| Emite boletos e registra os pagamentos | Opera a régua de cobrança e negocia acordos |
| Organiza documentos e obrigações acessórias | Representa o condomínio em juízo e fora dele |
Quem contrata, decide e responde é o síndico. A administradora executa a rotina — e passa a ter quem fiscalize esse trabalho pelo condomínio.
A base legal é a mesma
O Art. 1.347 do Código Civil permite que a assembleia escolha um síndico "que poderá não ser condômino". As nove competências do Art. 1.348 valem igualmente para ele — a lista completa está em atribuições do síndico.
O que muda não é o o quê. É o como, e principalmente a frequência.
A rotina, por frente
Financeira
- Elaborar e acompanhar a previsão orçamentária, mês a mês
- Conferir o balancete produzido pela administradora contra o extrato
- Operar a régua de cobrança e negociar acordos
- Controlar o fundo de reserva separadamente
- Publicar a prestação de contas com documentação de suporte
Predial
- Manter o plano de manutenção preventiva e executá-lo no prazo
- Controlar validade de AVCB, elevadores, SPDA, gás e potabilidade
- Fazer vistoria periódica com registro fotográfico datado
- Contratar laudo técnico quando o caso exige profissional habilitado
- Fiscalizar obras e medições
Jurídica e contratual
- Representar o condomínio em juízo e fora dele
- Conduzir cobrança judicial quando a via amigável se esgota
- Revisar contratos e promover concorrência
- Aplicar o regimento com procedimento e direito de defesa
Pessoas
- Liderar a equipe própria ou terceirizada: escala, orientação, desempenho
- Conferir a folha e os recolhimentos processados pela administradora
- Mediar conflitos entre condôminos
Governança
- Convocar e conduzir assembleias, com edital e pauta corretos
- Redigir e disponibilizar atas
- Disponibilizar balancete, contrato, ata e laudo a qualquer condômino que peça
- Reportar ao conselho fiscal
O que perguntar antes de contratar
- Quantas visitas presenciais por mês, registradas?
- Assembleias extraordinárias entram no valor ou são à parte?
- Assessoria jurídica está inclusa?
- Há plantão fora do horário comercial e com qual prazo de resposta?
- Como e quando o relatório mensal é entregue?
- Qual o índice e a data-base de reajuste?
- Qual o prazo e a condição de rescisão?
Duas propostas com o mesmo valor mensal podem ter diferença grande no custo real do ano quando essas respostas aparecem. As faixas de mercado estão em quanto custa um síndico profissional.
O que ele não faz
- Não decide sozinho o que é da assembleia — ver os limites do cargo
- Não emite laudo técnico: contrata profissional habilitado
- Não faz milagre com o caixa: inadimplência estrutural não cai em três meses
- Não substitui a administradora: ela continua na rotina contábil
- Não substitui o conselho fiscal