O que o síndico não pode fazer
O síndico administra, mas não decide sozinho. Ele não pode alterar a convenção, criar regra nova por conta própria, aplicar multa fora do procedimento previsto, contratar obra de grande valor sem assembleia, impedir o acesso do condômino às contas nem cortar água ou energia de inadimplente.
A maior parte dos conflitos entre síndico e condômino não nasce de má-fé — nasce de alguém extrapolando um poder que achava que tinha. O cargo tem limites bem definidos, e conhecê-los protege os dois lados.
1. Alterar a convenção
A convenção é a norma máxima do condomínio e só muda por assembleia com quórum qualificado. Nenhum síndico altera cláusula por decisão própria, por mais antiquada que ela pareça.
2. Criar regra nova por conta própria
Organizar a execução do que já foi decidido é administração. Criar obrigação ou restrição nova — proibir um uso, instituir taxa, limitar horário — exige regimento ou assembleia. Comunicado no elevador não cria norma.
3. Aplicar multa fora do procedimento
Multa exige previsão na convenção ou no regimento, conduta enquadrável, notificação prévia e oportunidade de defesa. Multa aplicada de surpresa, sem procedimento, costuma ser anulada — e abre discussão sobre dano moral. O rito correto está em como aplicar multa condominial.
4. Cortar água, energia ou gás do inadimplente
Esta é uma das linhas mais claras. Suspender serviço essencial como meio de coagir ao pagamento é rejeitado pelos tribunais e tende a gerar condenação contra o condomínio. A via legítima é a cobrança — descrita em cobrança de condômino inadimplente.
5. Impedir o acesso do condômino aos documentos
O Art. 1.348, VIII obriga a prestar contas "anualmente e quando exigidas". Negar acesso a balancete, extrato ou contrato é descumprimento de dever legal — e uma das três hipóteses de destituição do Art. 1.349.
6. Contratar obra relevante sem assembleia
Obra necessária e urgente pode ser feita de imediato; obra voluptuária ou útil de valor relevante exige aprovação prévia. Na dúvida, levar à assembleia custa uma reunião. Não levar pode custar responsabilidade pessoal, como explicado em responsabilidade civil do síndico.
7. Movimentar o fundo de reserva livremente
O fundo tem destinação definida pela convenção. Usá-lo para cobrir despesa ordinária, mesmo com boa intenção e mesmo devolvendo depois, é desvio de finalidade.
8. Entrar na unidade sem autorização
Só com consentimento do ocupante ou em emergência que ameace a segurança da edificação. Fora disso, há violação de domicílio — e nem obra em área comum autoriza ingresso sem aviso e acordo prévios.
9. Aplicar as regras de forma seletiva
Tolerar em um condômino o que se pune em outro é o argumento mais eficaz para anular a penalidade. Além de injusto, é juridicamente frágil.
10. Contratar sem transparência
Não há exigência legal universal de três orçamentos, mas contratação sem comparação, sem critério e sem registro é o cenário típico das contas rejeitadas. Se houver relação pessoal com o fornecedor, declare antes.
11. Reter documentos ao deixar o cargo
Documentação é do condomínio, não do síndico. A retenção — de contratos, senhas bancárias ou processos em curso — trava a gestão seguinte e agrava a responsabilidade de quem sai.
12. Exercer função técnica que não tem
O síndico não avalia estrutura, não dimensiona instalação elétrica e não emite laudo. Ele contrata profissional habilitado, guarda o documento e leva o resultado à assembleia. Decidir tecnicamente por conta própria concentra todo o risco em quem não tem habilitação para assumi-lo.
O que o síndico pode, e deve, fazer sozinho
Para não ficar a impressão de cargo sem poder: administração ordinária é dele. Contratar e gerir a rotina aprovada, cobrar inadimplentes, notificar infrator, executar manutenção prevista, representar o condomínio judicialmente, convocar assembleia. A lista completa está em as nove atribuições do síndico.