Qual o valor máximo da multa por infração?

O Código Civil prevê, na falta de disposição diversa da convenção, multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal para o descumprimento de deveres. Para comportamento antissocial reiterado há previsão específica, com quórum de três quartos dos demais condôminos.

Precisa de assembleia para multar?

Para a multa comum, não: o síndico aplica conforme o procedimento previsto. Para a multa por reiterado comportamento antissocial do Art. 1.337, parágrafo único, é exigida deliberação de três quartos dos demais condôminos.

O condômino pode recorrer da multa?

Sim, e a oportunidade de defesa é justamente o que sustenta a penalidade. A convenção costuma prever o prazo e a instância — normalmente conselho ou assembleia. Multa sem chance de defesa é a mais fácil de anular judicialmente.

Multa pode ser cobrada junto com a taxa?

Pode, desde que discriminada na cobrança, permitindo ao condômino identificar o que é taxa, o que é multa e a qual infração ela corresponde. Lançar valor sem identificação fragiliza a cobrança.

Aplicar multa em uns e não em outros invalida?

É o argumento mais eficaz contra a penalidade. Tratamento desigual em situações iguais fere a isonomia e costuma levar à anulação — além de destruir a autoridade da gestão.

Multa condominial: como aplicar

Para a multa se sustentar são necessários quatro elementos: previsão na convenção ou no regimento, conduta enquadrável, notificação prévia e oportunidade de defesa. Multa aplicada de surpresa, sem procedimento ou de forma seletiva, costuma ser anulada — e abre discussão sobre dano moral.

Multa é o instrumento que faz o regimento existir na prática. Também é o que mais gera processo contra condomínio — quase sempre por falha de procedimento, não por ausência de motivo.

Os quatro elementos

1. Previsão

A conduta precisa estar prevista como infração na convenção ou no regimento, com a penalidade correspondente. Não se pune o que não está escrito, por mais inconveniente que seja.

2. Enquadramento

A conduta concreta tem de corresponder à infração prevista. Isso exige prova: registro em livro de ocorrências, imagem de câmera, reclamação identificada, relatório da portaria. Denúncia anônima sem lastro não sustenta penalidade.

3. Notificação prévia

Antes da multa vem a advertência, quando a convenção prevê essa gradação. A notificação deve descrever a conduta, a data, o dispositivo infringido e a consequência da reincidência — entregue com comprovante.

4. Direito de defesa

O elemento mais esquecido e o mais decisivo. Prazo para manifestação e instância para apreciá-la. Multa sem contraditório é a mais frágil de todas.

O teste de isonomia Antes de aplicar, pergunte: a mesma conduta, praticada por outro condômino, seria punida do mesmo jeito? Se a resposta é não, a multa provavelmente cai — e a autoridade da gestão vai junto.

Os valores

Duas situações distintas no Código Civil:

Descumprimento de deveres — na falta de disposição diversa da convenção, multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal
Reiterado comportamento antissocial — Art. 1.337, parágrafo único, com multa ampliada e exigência de deliberação de três quartos dos demais condôminos

Não confunda com a multa por atraso no pagamento, limitada a 2% — assunto diferente, tratado em inadimplência condominial.

O procedimento, passo a passo

Registrar a ocorrência com data, descrição e prova
Verificar o enquadramento na convenção ou no regimento
Notificar o condômino, com comprovante de entrega
Aguardar o prazo de defesa
Apreciar a defesa e decidir de forma fundamentada
Comunicar a decisão
Lançar na cobrança de forma discriminada
Arquivar todo o conjunto

Cinco erros que anulam

Multar sem previsão na convenção ou no regimento
Pular a advertência quando a gradação é obrigatória
Não dar defesa
Aplicar seletivamente
Expor o infrator em mural, elevador ou grupo de moradores — isso inverte o jogo e gera dano moral contra o condomínio

Por que o síndico morador aplica menos

Não é falta de competência: é custo social. Multar quem você encontra no elevador todos os dias é desconfortável, e o resultado prático costuma ser a aplicação seletiva — que, como visto, é juridicamente frágil.

É um dos pontos em que a imparcialidade do síndico profissional vira resultado concreto, como discutido em profissional ou morador.