Regimento interno e convivência
A convenção é a norma máxima do condomínio, registrada em cartório, e altera-se por dois terços dos condôminos. O regimento interno detalha a convivência — horários, uso das áreas comuns, obras nas unidades — e costuma exigir quórum menor. O regimento nunca pode contrariar a convenção nem a lei.
Boa parte dos conflitos de convivência não é sobre comportamento: é sobre quem tem o poder de definir a regra. Separar convenção de regimento resolve a maior parte dessa confusão.
A hierarquia
| Convenção | Regimento interno | |
|---|---|---|
| O que é | Documento constitutivo | Detalhamento da convivência |
| Registro | Em cartório | Normalmente dispensado |
| Regula | Fração ideal, destinação, competências, quóruns | Horários, uso de áreas comuns, obras nas unidades |
| Quórum | 2/3 dos condôminos | Conforme a convenção |
| Em caso de conflito | Prevalece | Cede |
Acima de ambos está a lei. Nenhum documento condominial pode contrariar o Código Civil nem direitos fundamentais.
O que o regimento regula bem
- Horários de uso de salão, churrasqueira, piscina e academia
- Reserva de espaços e limite de convidados
- Horário para obras e mudanças
- Regras de portaria, entrega e acesso de prestadores
- Uso de garagem, vagas e bicicletário
- Descarte de lixo
- Procedimento de advertência e multa
- Identificação de ocupantes em locação por temporada
Regras que costumam não se sustentar
- Proibir animais de forma absoluta — tema em animais em condomínio
- Restringir por idade ou condição pessoal, sem fundamento de segurança
- Impedir acesso à própria unidade por qualquer motivo
- Cortar serviço essencial como punição
- Vedar visita ou entrada de pessoas na unidade
- Criar penalidade sem defesa
Como alterar bem
- Levante o que já não se aplica. Regimento antigo costuma ter regras obsoletas que ninguém cumpre — e regra descumprida sistematicamente enfraquece todas as outras.
- Escreva a minuta antes e distribua com o edital. Redigir texto normativo em plenário é receita de contradição.
- Confira o quórum na convenção antes de convocar, conforme a tabela por matéria.
- Aprove por blocos quando a revisão for ampla, para que um ponto polêmico não derrube o conjunto.
- Publique a versão consolidada e entregue a todos, inclusive aos ausentes.
O regimento em condomínio de veraneio
Há temas que só aparecem aqui e que o regimento padrão não cobre: identificação obrigatória de ocupantes em locação por temporada, responsabilidade solidária do proprietário pelos atos do hóspede, limite de pessoas por unidade, regras de lotação nas áreas comuns na alta temporada.
São exatamente os pontos que evitam conflito em janeiro — e que precisam estar escritos antes de dezembro. O contexto está em locação por temporada.