Como se comprova que alguém é o síndico?

Pela ata de eleição registrada em cartório. É esse documento que banco, cartório e Justiça exigem para reconhecer a representação. Sem o registro, o síndico eleito enfrenta dificuldade prática para movimentar conta e assinar em nome do condomínio.

O condomínio tem personalidade jurídica?

Não tem personalidade jurídica plena, mas tem capacidade processual e CNPJ. Ele pode estar em juízo, contratar e ser responsabilizado — e quem fala por ele é o síndico.

O síndico pode assinar acordo judicial sozinho?

Acordo dentro da administração ordinária, sim. Acordo que comprometa o patrimônio comum de forma relevante ou que renuncie a direito significativo é caso de assembleia — e assinar sem respaldo gera exposição pessoal.

Quem responde quando o condomínio é condenado?

O condomínio, com seus recursos, e o valor acaba rateado entre os condôminos. O síndico só responde pessoalmente se houver culpa, dolo ou excesso de poderes, como detalhado em responsabilidade civil do síndico.

Representação do condomínio

O síndico representa o condomínio ativa e passivamente, em juízo e fora dele, conforme o Art. 1.348, II. Isso cobre propor ações, responder a elas, assinar contratos de administração ordinária e falar pelo condomínio perante terceiros. O que ultrapassa a administração ordinária exige autorização da assembleia.

É a atribuição que dá ao cargo a maior parte do seu peso jurídico — e a que mais gera dúvida sobre onde termina o poder do síndico e começa o da assembleia.

Código Civil · Art. 1.348, II Compete ao síndico representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns.

Ativa e passiva

Ativa é o condomínio agindo: propor ação de cobrança contra inadimplente, acionar fornecedor que descumpriu contrato, buscar reparação por dano à área comum.

Passiva é o condomínio respondendo: ação trabalhista de ex-funcionário, ação de condômino contra deliberação de assembleia, cobrança de fornecedor.

Nos dois casos, quem fala pelo condomínio é o síndico.

O condomínio como ente

O condomínio não tem personalidade jurídica plena, mas tem capacidade processual e CNPJ. Pode estar em juízo, contratar, empregar e ser responsabilizado.

Na prática, isso significa que ele é tratado como empresa para várias obrigações — trabalhistas, previdenciárias e acessórias — e é o síndico quem responde por manter essa regularidade.

Onde está o limite

A representação é ampla, não ilimitada. A linha divisória é a administração ordinária.

O síndico pode sozinho	Exige assembleia
Contratar serviço de rotina já previsto no orçamento	Obra relevante não prevista
Cobrar inadimplente, inclusive judicialmente	Perdoar dívida ou conceder desconto relevante
Defender o condomínio em ação proposta contra ele	Renunciar a direito significativo
Notificar infrator e aplicar multa com procedimento	Alterar regimento ou convenção
Executar manutenção prevista	Movimentar fundo de reserva fora da destinação
Contratar reparo emergencial	Contrair empréstimo ou onerar patrimônio comum

Na dúvida, leve à assembleia O custo de aprovar é uma reunião. O custo de não aprovar é responder pessoalmente por excesso de poderes — como detalhado em responsabilidade civil do síndico.

Como se comprova a representação

Pela ata de eleição registrada em cartório. É o documento que banco, cartório e Justiça exigem. Sem ele, o síndico eleito não consegue, na prática, movimentar conta nem assinar em nome do condomínio.

Por isso o registro é uma das primeiras providências após a eleição, junto com a substituição de senhas e procurações bancárias — ver transição entre síndicos.

A obrigação de informar

O inciso seguinte, o III, complementa o II: o síndico deve dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio.

Note a palavra: imediato. Não é na próxima assembleia ordinária nem quando houver sentença. É o inciso mais ignorado do artigo — e o silêncio costuma custar caro, porque quando o processo aparece já não há margem de negociação.

Delegação

O §2º do Art. 1.348 permite transferir a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação, mediante aprovação da assembleia e se a convenção não vedar. É o que permite, por exemplo, constituir advogado para atuar em juízo.

Delegar transfere a execução, não a responsabilidade — incluindo a de fiscalizar quem executa.