Existe fórmula pronta para o honorário?

Não, e desconfie de quem apresenta uma. Dois condomínios com o mesmo número de unidades podem exigir esforços muito diferentes conforme equipe própria, estado dos laudos, inadimplência e obras em curso.

Valor por unidade é justo?

É simples de explicar em assembleia e funciona em prédios homogêneos. O problema aparece em condomínios com muitas unidades pequenas: o preço cresce sem que a complexidade cresça na mesma proporção.

Por que o primeiro ano costuma custar mais?

Porque concentra o trabalho de recuperação: regularizar laudos, reconstituir documentação, renegociar contratos e retomar cobrança. Alguns contratos preveem valor diferenciado no período inicial, o que é legítimo desde que explícito.

Como o reajuste deve ser previsto?

Com índice e data-base explícitos no contrato, desde a assinatura. Reajuste unilateral no meio do mandato não se sustenta, e contrato sem cláusula de reajuste gera conflito no décimo terceiro mês.

Como calcular o honorário do síndico

O cálculo parte de três variáveis: volume (unidades, torres, áreas comuns), complexidade (equipe própria, obras, passivo herdado) e escopo (o que está incluso). Tabela fechada erra nos dois sentidos — cobra demais de quem está organizado e de menos de quem precisa de recuperação.

Quem vai contratar quer saber como o número foi formado. Quem vai cobrar precisa de um método que não erre para cima nem para baixo. As duas necessidades se resolvem com as mesmas variáveis.

Variável 1 — Volume

O que dá tamanho ao trabalho:

Número de unidades e de torres
Área comum a manter
Quantidade de equipamentos — elevadores, bombas, geradores, portões
Áreas de lazer

Volume aumenta o esforço, mas não linearmente: um prédio de 120 unidades não dá o dobro do trabalho de um de 60.

Variável 2 — Complexidade

É a que mais diferencia, e a menos visível:

Equipe própria — folha, escala, férias, passivo trabalhista
Passivo herdado — inadimplência alta, processos, laudos vencidos, contas não prestadas
Obra em andamento ou prevista, exigindo fiscalização técnica
Perfil de ocupação — proprietários ausentes tornam assembleia e cobrança mais trabalhosas
Idade e exposição ambiental — prédio antigo de litoral exige mais acompanhamento
Histórico de conflito — assembleias litigiosas consomem tempo desproporcional

O fator que mais pesa no primeiro ano O passivo herdado. Regularizar laudos, reconstituir documentação, renegociar contratos e retomar cobrança é trabalho concentrado que não se repete nos anos seguintes. É legítimo precificá-lo — desde que de forma explícita, e não embutida sem explicação.

Variável 3 — Escopo

O que está dentro e o que é extra:

Visitas presenciais por mês
Assembleias inclusas ou cobradas à parte
Assessoria jurídica inclusa ou contrato separado
Plantão fora do horário e prazo de resposta
Fiscalização de obra
Periodicidade e formato do relatório

Duas propostas com o mesmo valor mensal podem ter diferença grande no custo real do ano quando o escopo é comparado item a item.

Os três métodos de precificação

Valor fixo mensal

O mais comum e o mais previsível para o orçamento. Encaixa bem na previsão orçamentária e permite ao condomínio saber exatamente o desembolso do ano.

Valor por unidade

Simples de explicar em assembleia, funciona em prédios homogêneos. Distorce em condomínios com muitas unidades pequenas.

Escopo sob medida

Para condomínios-clube, complexos com várias torres e edifícios comerciais, onde o trabalho não guarda relação com o número de unidades. Valor definido após reunião técnica e diagnóstico.

O que precisa estar no contrato

Escopo detalhado — incluso e extra, sem ambiguidade
Valor, índice e data-base de reajuste
Se houver valor diferenciado no primeiro período, com o motivo
Frequência de visitas e de relatórios
Plantão e prazo de resposta
Metas e indicadores, quando acordados
Prazo, rescisão e condições

As faixas praticadas no mercado estão em quanto custa um síndico profissional, e o efeito da forma de contratação no custo total em tributação do honorário.