A previsão orçamentária precisa ser aprovada em assembleia?

Sim. É ela que autoriza a arrecadação do período e serve de parâmetro para julgar a execução na prestação de contas. Orçamento não aprovado deixa a gestão sem referência e a assembleia sem critério de avaliação.

Posso usar o orçamento do ano anterior com reajuste?

É o erro mais comum. Contratos têm índices e datas-base diferentes, obras previstas mudam de um ano para outro e a sazonalidade não é linear. Reajuste percentual uniforme erra em todas as linhas ao mesmo tempo.

Quanto reservar para contingência?

Não há regra. O que orienta é o perfil de risco do edifício: idade, equipamentos, histórico de imprevistos e agressividade ambiental. Prédio antigo de litoral precisa de margem maior que prédio novo afastado da costa.

O que fazer se o orçamento estourar no meio do ano?

Levar à assembleia com o comparativo entre previsto e realizado e a causa de cada desvio. Silenciar até dezembro transforma um problema administrável em rateio de emergência — e fragiliza a aprovação das contas.

Previsão orçamentária do condomínio

A previsão orçamentária é obrigação do síndico pelo Art. 1.348, VI, do Código Civil. Um orçamento útil separa despesa fixa, despesa variável, manutenção programada, fundo de reserva e contingência, e distribui os valores pelos meses conforme a sazonalidade real — não dividindo o total por doze.

Orçamento de condomínio costuma ser tratado como formalidade de assembleia: alguém pega a planilha do ano passado, aplica um percentual e apresenta. É por isso que tantos condomínios chegam a setembro convocando rateio extraordinário.

Código Civil · Art. 1.348, VI Compete ao síndico elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano.

Por que reajustar o ano anterior não funciona

Um percentual uniforme aplicado sobre tudo erra em várias direções ao mesmo tempo:

Contratos reajustam por índices diferentes e em datas diferentes
Folha segue convenção coletiva, com data-base própria
Obras previstas para este ano não existiam no anterior
Consumo de água e energia responde a tarifa e a ocupação, não à inflação geral
A sazonalidade não é linear

Os cinco blocos

1. Despesa fixa

Folha e encargos, contratos recorrentes (elevador, limpeza, portaria, jardinagem), seguro obrigatório, taxa de administração. É a base previsível — e a maior fatia na maioria dos condomínios.

Ao montar, liste cada contrato com vigência, índice e data-base. Isso permite projetar o reajuste no mês certo em vez de espalhar por média.

2. Despesa variável

Água, energia, gás, material de consumo e manutenção corretiva pequena. Projete com base no histórico de doze meses, mês a mês — nunca pela média.

3. Manutenção programada

O que o plano plurianual reservou para este ano: pintura, impermeabilização, revisão de equipamento, laudos obrigatórios. É o bloco que a gestão amadora omite e que retorna como emergência.

4. Fundo de reserva

Percentual definido pela convenção, com controle separado. O detalhamento está em fundo de reserva do condomínio.

5. Contingência

Margem para o imprevisto que não é imprevisível em conjunto: algo sempre acontece. Prédio antigo, com muitos equipamentos e exposto a maresia, precisa de margem maior.

A mensalização é onde o orçamento vira útil

Total anual correto com distribuição errada ainda quebra o caixa. Distribua cada linha no mês em que ela realmente acontece: reajuste de contrato no mês da data-base, 13º em dezembro, manutenção programada no mês planejado, consumo conforme o histórico.

Sazonalidade no litoral não é ajuste fino Em condomínio de veraneio, água, energia, lixo e portaria concentram-se em poucos meses. Orçamento dividido por doze descreve um prédio que não existe — e o caixa aperta exatamente no mês de maior exigência. O contexto está em gestão de condomínio de praia.

Da despesa à taxa

Com a despesa projetada, chega-se à arrecadação necessária. Dois cuidados que costumam faltar:

Considere a inadimplência esperada. Orçar como se 100% fosse pago é planejar o déficit. Se a inadimplência histórica é de 8%, a arrecadação precisa contemplar isso.
Confira a fração ideal. O rateio segue a fração de cada unidade conforme a convenção, e não a divisão simples pelo número de apartamentos.

Apresentar na assembleia

Orçamento se aprova melhor quando vem acompanhado de três coisas: o comparativo com o realizado do ano anterior, a justificativa de cada variação relevante e o impacto na taxa em valor por unidade, não em percentual abstrato.

Durante o ano, o acompanhamento mensal de previsto contra realizado é o que permite corrigir cedo. É também o que torna a prestação de contas defensável no fim do exercício.