Seguro obrigatório de condomínio
O Art. 1.346 do Código Civil torna obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. A contratação é dever do síndico, conforme o Art. 1.348, IX. O erro mais caro não é deixar de contratar — é manter apólice vigente com valor em risco desatualizado.
É o inciso mais esquecido do Art. 1.348 — e o único cuja ausência pode transformar um acidente em perda patrimonial irreversível para dezenas de famílias ao mesmo tempo.
E o Art. 1.348, IX coloca a contratação entre as competências do síndico. Não é opção nem boa prática: é dever legal.
O erro que quase todo condomínio comete
Raramente o problema é a falta de apólice. É a apólice vigente com valor em risco congelado há anos.
A lógica do seguro é simples: a indenização é limitada ao valor segurado. Se o prédio foi segurado por um valor definido há vários anos e o custo real de reconstrução hoje é muito maior, a seguradora paga conforme o contrato — e a diferença sobra para o condomínio.
O que a cobertura obrigatória alcança
O núcleo exigido por lei é a edificação contra incêndio e destruição. Na prática, as apólices de condomínio costumam combinar coberturas adicionais:
- Danos elétricos — frequente em prédio antigo e em região de descarga atmosférica
- Vendaval e impacto de veículos
- Responsabilidade civil do condomínio — acidente com terceiro em área comum
- Responsabilidade civil do síndico — defesa e indenização nas hipóteses da apólice
- Equipamentos — portões, bombas, elevadores
- Despesas de recomposição de documentos
O que geralmente não está coberto é o conteúdo das unidades. Vale comunicar isso aos condôminos: o seguro do condomínio não substitui o seguro residencial de cada um.
Manutenção negligenciada compromete a indenização
Este é o ponto de conexão que a gestão amadora não enxerga. Sinistro agravado por manutenção comprovadamente negligenciada — instalação elétrica irregular, laudo vencido, sistema de combate a incêndio inoperante — costuma resultar em recusa ou pagamento parcial.
Ou seja: manter os laudos vigentes é parte de manter o seguro efetivo. O tema está detalhado em AVCB e laudos obrigatórios.
Cuidado extra no litoral
Em edifício litorâneo, a corrosão acelerada pela maresia atinge justamente elementos que a seguradora avalia: instalações, estrutura e sistemas. Um prédio com histórico documentado de manutenção preventiva está em posição negocial e indenizatória muito melhor que um sem registro nenhum. O mecanismo está em manutenção predial no litoral.
Como conduzir a contratação
- Levante o custo atual de reconstrução, com base técnica — não no "valor do ano passado mais um percentual".
- Cote com no mínimo três seguradoras, com o mesmo escopo, para que as propostas sejam comparáveis.
- Compare cobertura, não só prêmio. Apólice barata com franquia alta e cobertura estreita é economia aparente.
- Leve à assembleia com o comparativo na mesa.
- Controle o vencimento com alerta antecipado. Prédio sem apólice vigente, mesmo por poucos dias, é exposição total.
- Comunique os condôminos sobre o que está e o que não está coberto.